Inmuebles sin sorpresas
Antes de comprar un inmueble, no basta con “confiar” en lo que dice el vendedor.
Revisa estado civil, régimen patrimonial y situación registral para evitar disputas y costos posteriores.
Lo esencial sobre la transferencia
En el Perú, la transferencia de un inmueble no depende únicamente de la firma de la escritura pública.
Conforme al artículo 949 del Código Civil y la jurisprudencia vigente, basta el consentimiento
válido entre las partes para que la propiedad cambie de titular.
Sin embargo, la escritura pública y su inscripción registral son pasos esenciales para perfeccionar la transferencia
y otorgar al comprador seguridad jurídica y oponibilidad frente a terceros.
Enfoque práctico
Idea clave
Piensa en la compra como dos capas: acuerdo (obligaciones) y registro (protección frente a terceros).
Si solo haces lo primero, quedas expuesto.
El punto más delicado: estado civil real del vendedor
porque define quién puede disponer del inmueble y bajo qué condiciones.
Casado vs. soltero (ojo con el DNI)
- Si el vendedor afirma ser casado, la partida de matrimonio confirma su situación.
- Si declara ser soltero, no basta confiar en el DNI: solicita un
certificado negativo de unión de hecho en SUNARP.
Una persona puede figurar “soltera” en su documento, pero tener una unión de hecho inscrita
que genera comunidad patrimonial similar a la sociedad de gananciales.
¿Qué pasa si hay concubinato informal?
Si se detecta convivencia informal (por ejemplo, dos años continuos), se recomienda que el vendedor regularice esa
situación ante notario. Si no lo hace, podría vender como si fuera el único titular, generando riesgos para el comprador.
También pueden inscribirse uniones de hecho celebradas en el extranjero con instrumento público legalizado o apostillado.
Checklist para compradores
Alertas y recomendaciones adicionales
Incluye estas verificaciones antes de comprometer pagos o firmar documentos:
1) Verificación de cargas y gravámenes
Solicita la partida registral o CRI actualizada y revisa si existen:
- Hipotecas
- Embargos
- Anotaciones de demanda
- Medidas cautelares
2) Confirmación del régimen patrimonial
- Si el vendedor está casado, verifica si está bajo sociedad de gananciales o separación de patrimonios.
- Solicita la partida del Registro Personal en SUNARP para corroborarlo.
3) Revisión de posibles sucesiones inconclusas
- Si el inmueble perteneció a un familiar fallecido, confirma que la sucesión intestada esté inscrita.
- Verifica que todos los herederos estén de acuerdo con la venta.
- Confirma que se haya realizado el traslado de dominio.
4) Confirmar identidad y capacidad del vendedor
- Copia del DNI vigente.
- Verificación de impedimentos legales.
- Poderes si interviene un representante.
5) Evitar adelantos sin documentación
- No realices pagos significativos sin minuta firmada.
- No avances sin que las verificaciones registrales estén completas.
Conclusión
La correcta verificación del estado civil, el régimen patrimonial y la
situación registral del vendedor es fundamental para evitar disputas.
En el mercado peruano es común encontrar casos donde el vendedor desconoce —o decide omitir— que la convivencia genera
una comunidad de bienes, lo cual puede invalidar la venta o derivar en procesos judiciales largos y costosos.
Revisar cada documento ante la SUNARP, exigir certificados actualizados y asegurar que la situación personal
del vendedor es la que declara, constituye una medida indispensable para cualquier comprador o agente inmobiliario profesional.
